Как продать долю в квартире после развода, лучше продавать до или после развода

Делим квартиру после развода: как продать свою долю без проблем

Если вы оказались в ситуации развода и хотите продать свою долю в квартире, то вам необходимо знать, как правильно оформить сделку. В данной статье мы расскажем, как продать долю в квартире после развода и избежать возможных юридических проблем.

Что считается совместно нажитым имуществом

Согласно семейному законодательству, все приобретенное супругами в браке делится при расставании пополам. Исключением станут ситуации, когда есть брачный договор. К общему имуществу, нажитому супругами в браке, закон относит:

  • все доходы мужа и жены (прибыль от ведения бизнеса, заработная плата, дивиденды на акции и вклады, прочее);
  • приобретенную недвижимость, жилую и нежилую;
  • банковские вклады, участие в бизнесе, другие активы.

Кроме активов, семейная пара может иметь и общие пассивы – обязательства перед банками по кредитам и займам, ипотеку и прочее. При разводе между супругами делится как совместно нажитое имущество, так и имеющиеся на этот момент долги.

В перечень совместной собственности, подлежащей разделу при разводе, не попадают вещи, полученные в дар, приобретенные на добрачные средства, целевые выплаты (компенсации), личные вещи. Разделу не подлежит и собственность несовершеннолетних членов семьи.

Как законодательство регулирует собственность супругов

По закону не важно, на кого оформлена недвижимость, которая была куплена в браке — все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. Это значит, что после развода жилье делится между супругами поровну. Но только, если супруги не оформили брачный договор или соглашение о разделе имущества. ст. 256 ГК РФ

Несовершеннолетние дети при разводе не влияют на правило раздела квартиры между супругами, так как они не имеют отношения к собственности родителей: ипотека при разводе супругов с детьми делится так же, как и в семье без детей. Если только бывшие супруги не договорились полюбовно и не учли интересы своих детей. Единственное исключение — покупка квартиры с материнским капиталом. Что делать, если вы взяли ипотеку с маткапиталом и развелись, я расскажу чуть позже.

Принципы раздела имущества при разводе

Семейное законодательство подробно описывает процесс распределения имущества между разводящимися супругами. Общий порядок подразумевает, что все приобретенное ими в браке делится при расставании пополам независимо от финансового вклада каждого. Если семья бездетна, распределить нажитое за годы совместного проживания часто удается в договорном порядке, а процедура развода упрощена и проводится развод через ЗАГС.

Исключением из правила «50/50» станут ситуации, когда между мужем и женой было заключено брачное соглашение, в котором подробно оговаривалось определенные условия деления нажитого в случае развода.

Важно! Брачное соглашение (контракт) имеет законную силу, если оно нотариально заверено. В противном случае суд не примет такой документ во внимание. При его составлении желательно обратить внимание на законодательные нормы, нарушать которые не следует. То есть, в брачном договоре нельзя указать, что делению подлежит личное имущество или полученное одним из супругов по договору дарения. Чтобы избежать принципиальных ошибок, для составления соглашения лучше привлечь специалиста по семейному праву.

При наличии у супругов несовершеннолетних детей расторгать брак придется через суд. Ребенок при этом должен быть общим, либо усыновленным одним из супругов официально. В таких ситуациях при разделе имущества применяются другие схемы, и равного распределения уже не будет. Как делится имущество при разводе с детьми? Возможны два варианта раздела: по соглашению сторон, либо через судебное решение.

Раздел имущества при разводе с детьми по соглашению сторон (мировому соглашению)

Когда между бывшими супругами достигнуто взаимопонимание и все ,имущество, включая недвижимость, распределяется по взаимным договоренностям достаточно подписать мировое соглашение. В нем обязательно указывается:

  • сведения о сторонах соглашения;
  • наличие в семье несовершеннолетнего ребенка (детей);
  • перечень совместно нажитого имущества, подлежащего разделу – при включении в него объектов недвижимости и дорогостоящих вещей (например, машины), лучше указать их стоимость;
  • доли каждого из супругов;
  • сведения об официально оформленном на ребенка имуществе (полученном по наследству, по договору дарения и т.п.);
  • сведения об имуществе, выделяемом родителями детям;
  • права сторон, любые дополнительные условия соглашения.

При разделе имущества нотариусу понадобится выписка ЕГРН из Росреестра. Закажите его на сайте ЕГРН.Реестр. Отчет содержит полные сведения о недвижимости и его правообладателях. Документ ускоряет судебные разбирательства, даже если заключено мировое соглашение.

Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

При отказе от выполнения условий договора одной из сторон, вторая вправе подать иск в судебные инстанции.

Раздел имущества при разводе с детьми при подаче иска в суд

Идеальным вариантом раздела имущества при наличии в семье маленьких детей было бы заключение мирового соглашения. Однако судебная практика показывает, что достичь взаимопонимания даже на предварительном этапе переговоров могут далеко не все супруги. В такой ситуации им приходится делить собственность через суд.

Определенные нюансы, касающиеся защиты интересов несовершеннолетних детей при разводе родителей, оговорены в семейном законодательстве и Гражданском кодексе и касаются вопросов:

  • определения размера доли супруга, с которым остается проживать ребенок;
  • установление размера компенсации за неделимые объекты родителю и ее снижение для того, кто берет на себя уход за ребенком;
  • выделение доли имущества (недвижимости), если на ее покупку использовался материнский капитал или средства, принадлежащие ребенку по праву наследования или дарения.

Развод с разделом имущества и несовершеннолетним ребенком не имеет единого алгоритма для принятия решений о размере долей совместно нажитого имущества для каждой стороны. Суду придется определять справедливость требований родителей и соблюдения законодательных норм исходя по большей части из оценочных критериев:

  • состояния здоровья ребенка – если он имеет подтвержденную инвалидность или документарно доказанные системные заболевания, доля ухаживающего родителя может быть увеличена;
  • наличие ограничений по здоровью, отсутствие заработка по объективным причинам (статус ЛОУ – лица, осуществляющего уход) супруга, с которым проживает ребенок;
  • потребности в увеличенном финансировании, направленном на поддержание развития ребенка – например, расходы на спортивные секции, оплату музыкального образования;
  • физическое участие второго супруга в жизни детей – его занятие их развитием, поездки в отпуска.

Пример: При разводе семейной пары мальчик с ДЦП остался на попечении матери. В связи с тем, что его состояние требовало регулярных разъездов для посещений реабилитационного центра, машина, купленная в браке, досталась бывшей супруге ребенка. Муж получил компенсацию, однако размер ее, с учетом особенного состояния ребенка, был снижен и не стал для матери серьезным обременением.

Все это касается имущества, нажитого в совместном браке родителями. Но есть вещи, которые суд посчитает личной собственностью ребенка, даже и несовершеннолетнего.

Какие документы подтверждают раздел имущества

Брачный договор — в российских семьях это редкая практика. Его можно составить до брака, во время и в случае расторжения. Брачный контракт может разделить уже имеющееся имущество, а также то, которое будет в будущем. гл. 8 СК РФ — брачный договор

Договор может устанавливать любой вид собственности: личная или общая (совместная или долевая), а также регулировать отношение супругов к их доходам и расходам. Например, можно прописать, кто оплачивает кредиты, в том числе, как делится ипотека при разводе. Когда брачный контракт будет полезен


Если брачный договор оформлен и действует, то при разводе имущество делится так, как в нем указано. Если брачного договора не было, то супруги могут договориться и составить соглашение о разделе имущества, в котором будет указано, кому что останется после развода и что делать с ипотекой при разводе супругов. Оно делит только имеющиеся активы, например недвижимость, бизнесы, а также любое имущество, вплоть до стиральной машины. Соглашение о разделе устанавливает только личную или долевую собственность, составить до брака его нельзя. ст. 38 СК РФ — соглашение о разделе имущества

Оба документа составляются в нотариальной форме. Их можно изменить, расторгнуть или аннулировать по совместной договоренности или через суд.

Решение суда. Если договориться не получилось, то вопрос о разделе решает суд. В этом случае документом о разделе имущества будет решение суда.

Какое имущество считается личной собственностью ребенка

Ребенок не может претендовать на нажитое в браке родителями, если об этом не сказано в брачном соглашении. Он получает неделимые права на приобретенные для него вещи, независимо от их стоимости:

  • одежду и любые личные вещи – книги, игры и игрушки;
  • детскую мебель;
  • спортивный инвентарь – велосипеды, самокаты, коньки, лыжи, тренажеры;
  • музыкальные инструменты;
  • компьютеры, ноутбуки, планшеты, если доказано, что ими пользуется только ребенок или он получил их в подарок.

Список может быть дополнен любыми вещами, используемыми для поддержания комфортного уровня жизни и развития детей.

Пример: Дед со стороны отца подарил внучке, обучающейся в музыкальной школе, виолончель стоимостью 700 тыс. рублей. В момент развода бывший муж потребовал от жены выплатить половину ее цены, поскольку посчитал совместным имуществом. Однако суд принял во внимание два момента: инструмент был получен в подарок,  он требуется девочке для получения музыкального образования и относится личным вещам. В компенсации отцу ребенка было отказано.

Чтобы избежать таких конфликтов, в некоторых семьях используют практику оформления документов на дорогостоящие подарки. Чаще всего это касается недвижимости, которую старшее поколение передает в распоряжение внуков по договорам дарения.

C чeгo нaчaть пpoдaжy квapтиpы c бывшим cyпpyгoм

Пpoдaeм дoлю в квapтиpe

Пpoдaжa cвoeй дoли — этo cдeлкa, в кoтopoй пoчти нe нyжнo вcтpeчaтьcя и oбщaтьcя c бывшим cyпpyгoм.

Ecли в пape ктo-тo peшaeт пpoдaть cвoю дoлю, y втopoгo cyпpyгa ecть пpeимyщecтвeннoe пpaвo выкyпить ee. Этo знaчит, чтo cнaчaлa дoлю пpeдлaгaют выкyпить втopoмy coбcтвeнникy. Ecли oн oткaзывaeтcя, квapтиpy мoжнo пpoдaвaть дpyгoмy пoкyпaтeлю.

Чтoбы пpoдaть дoлю в квapтиpe:

Cвязывaeмcя c бывшим cyпpyгoм. Cooбщaeм eмy o тoм, чтo xoтим пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe. Пpeдлaгaeм eмy выкyпить cвoю дoлю.

Ecли втopoй cyпpyг нe xoчeт выкyпить дoлю в квapтиpe, пpocим eгo oфopмить oткaз. Oткaз oт cдeлки нyжнo зaвepить y нoтapиyca. Cтoимocть зaвepeния oткaзa — oкoлo 1500 pyблeй.

Пo зaкoнy бeз нoтapиaльнoгo oткaзa втopoгo cyпpyгa нeльзя пpoдaвaть cвoю дoлю. Ecли кaким-тo oбpaзoм мyж пpoдaл cвoю дoлю бeз пиcьмeннoгo oткaзa, жeнa имeeт пpaвo oбpaтитьcя в cyд. Cyд пpизнaeт cдeлкy нeдeйcтвитeльнoй, и жeнa cмoжeт выкyпить дoлю мyжa

B нaшeм cлyчae бывший cyпpyг тoжe xoтeл пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe. Этoт вapиaнт нe выгoдeн для oбoиx coбcтвeнникoв:

  • Ecли пpoдaвaть вcю квapтиpy, зa cвoю чacть мoжнo пoлyчить бoльшe дeнeг. Пpи пpoдaжe тoлькo cвoeй дoли мyж пoлyчит мeньшe дeнeг.
  • Дoля пpoдaeтcя дoльшe, чeм цeлaя квapтиpa. Нa pынкe нeдвижимocти нeбoльшoй cпpoc нa кoмнaты в квapтиpax. Цeлyю квapтиpy пpoдaть лeгчe и быcтpee.
  • Coceдями жeны cтaнyт чyжиe люди. Жить в тaкoй квapтиpe oнa вpяд ли зaxoчeт. B бyдyщeм ecли жeнa peшит пpoдaть квapтиpy, eй нyжнo бyдeт дoгoвapивaтьcя c нoвыми coбcтвeнникaми.

Bce нюaнcы я oбcyдил c кaждым cyпpyгoм пo oтдeльнocти. B итoгe oни peшили пpoдaть вcю квapтиpy.

Ecли дoгoвapивaeмcя пpoдaть квapтиpy цeликoм, a нe пo дoлям

Для пpoдaжи oбщeй квapтиpы c бывшим cyпpyгoм нyжнo oбcyдить:

  • Цeнy квapтиpы
  • Кaк бyдeт дeлитьcя cyммa oт пpoдaжи
  • Кaк бyдyт дeлитьcя pacxoды, cвязaнныe c пpoдaжeй
  • Гдe бyдeт paзмeщaтьcя oбъявлeниe. Ктo и кaк бyдeт пoкaзывaть квapтиpy пoкyпaтeлям.

Boпpocoв для oбcyждeния гopaздo бoльшe. Ecли нeт жeлaния вcтpeчaтьcя, лyчшe oбpaтитьcя к pиeлтopy, cдeлaть дoвepeннocть нa poдcтвeнникa или oбщeгo знaкoмoгo, кoтopый мoжeт oбo вceм дoгoвopитьcя caм.

Bce вoпpocы нyжнo peшaть миpнo. Cyпpyг имeeт пpaвo oбpaтитьcя в пoлицию, ecли peшит, чтo eгo зacтaвляют зaключить cдeлкy или пpинyждaют пpинять нeвыгoднoe peшeниe. Bинoвнoмy cвeтит yгoлoвнaя oтвeтcтвeннocть.

Cyпpyги нe peшилиcь дoвepитьcя знaкoмым или poдcтвeнникaм. Нyжeн был пocтopoнний чeлoвeк, кoтopый нe зaинтepecoвaн в выгoдe oднoгo из cyпpyгoв. Пoэтoмy вce пepeгoвopы я вeл caмocтoятeльнo: aгeнтcтвy нeдвижимocти вaжнo пpoдaть квapтиpy, a нe paзбиpaтьcя c дeлeниeм пpибыли.

Кaк paздeлить pacxoды пo cдeлкe кyпли-пpoдaжи

Пo pacxoдaм cyпpyги peшили тaк:

  • Cyммa oт пpoдaжи дeлитcя нa 4 чacти. Oднa чacть oтдaeтcя мyжy, ocтaльныe тpи — жeнe и дeтям.
  • Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кpeдитaм жeнa пoгaшaeт из cвoeй чacти выpyчки oт cдeлки. Дeньги peшили пoпpocить y пoкyпaтeлeй  в cчeт cтoимocти квapтиpы.
  • Oплaтa ycлyг pиeлтopa и нoтapиyca дeлятcя пopoвнy. Эти pacxoды cyпpyги oплaчивaли из coбcтвeнныx cpeдcтв.

Если квартира куплена в ипотеку в браке

В этом случае присутствует не только совместная собственность, но и общий кредитный долг перед банком.

При разделе имущества бывшие супруги могут сами договориться о разделе квартиры и долга, прописав это через нотариуса в соглашении. Обычно ипотека при разводе, но вместе с ней и квартира достается одному из супругов, а второй получает компенсацию.

Если у супругов хорошие отношения и есть общие дети, то ипотека после развода по договоренности может быть разделена так, что квартира достанется тому, с кем дети, но за ипотеку платят вместе.

Если не договорились, то как делить ипотеку при разводе с ребенком решает суд. Чаще имущество делят пополам. Но бывает и так, что суд увеличивает долю одного из супругов в ущерб другому. Например, если выясняется, что второй супруг вносил в оплату деньги за счет продажи имущества, которое принадлежит только ему. В этом случае придется доказывать, кто и как участвовал в покупке жилья.

Возможен и такой вариант: квартира продается, гасится долг перед банком, а остаток делится между супругами. Как продать ипотечную квартиру мы уже рассказывали.

Если квартира куплена в ипотеку до брака

В некоторых случаях даже если недвижимость была приобретена до брака, то есть по закону не является совместно нажитым имуществом, ее могут признать совместно нажитым имуществом.

Например, супруг приобрел квартиру до брака с привлечением ипотечного кредита. Но ипотечный кредит оплачивал уже будучи в браке. А в браке любое имущество, в том числе заработанные деньги, считаются общими. Получается, выплата кредита происходила за счет общих денег. Значит, у другого супруга появляется шанс потребовать выделения доли в этой квартире.

Аналогично, если супруг купил квартиру до брака, но на этапе строительства, а весь ремонт делал уже будучи в браке за счет совместных денег.

В таких случаях признание совместной собственности происходит через суд, и нетитульный супруг, который не указан в правоустанавливающих документах, может претендовать на долю в этой квартире или на часть денег, уплаченных по кредиту. Для этого нужно в течение трех лет после развода подать иск и представить в суд документы об оплате расходов. п. 7 ст. 38 СК РФ

Договор купли-продажи доли

Одна из главных позиций договора купли-продажи доли — предмет соглашения. Вы должны прописать характеристики объекта: где находится доля (дом, квартира, участок), ее размер, кадастровый номер.

Какие параметры объекта нужно описать в договоре:

  • местонахождение (адрес, этаж, подъезд);
  • характеристики дома (тип постройки, этажность и т. д.);
  • площадь квартиры;
  • количество комнат.

Если ваша доля — это отдельная комната или часть дома, то в ней может находиться имущество, к примеру, мебель и бытовая техника, которые также выставлены на продажу. Укажите это в договоре.

Что еще необходимо указать в договоре:

  • Цена — сумма, которую вы ожидаете получить от продажи доли. Она не должна быть ниже стоимости, которую вы казали в извещении, отправленном другим собственникам жилья.
  • Условия оплаты — порядок расчетов (наличный или переводом на счет в банке), срок, в течение которого продавец обязан с вами расплатиться, и другие условия, связанные с финансовой стороной соглашения.
  • Обременение — обязательства, наложенные на долю. То есть, если ваша часть квартиры находится в залоге или на нее заключен договор ренты, то вы должны указать это в договоре.

Внимание! Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано иное.

Прочие условия — обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы. К примеру, вы можете отметить, что расходы по оформлению сделки делятся между сторонами поровну.

Оформление купли-продажи доли через нотариуса

Новые поправки в закон о купле-продаже недвижимости разрешают оформлять договора без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно.

Если только один собственник собирается реализовать свою часть недвижимости, то ему для регистраии сделки придется обратиться в нотариальную контору.

Какие документы нужно подготовить для нотариуса:

  • договор купли-продажи доли в квартире;
  • паспорт гражданина РФ;
  • отказ всех собственников от покупки доли;
  • извещения о продаже доли (если нет отказов);
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт на квартиру;
  • разрешение супруга/супруги (если доля получена в браке);
  • разрешение органов опеки (если доля принадлежит несовершеннолетнему).

После проверки документов сотрудником нотариальной конторы продавец и покупатель подписывают договор. Нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.

Внимание! С 1 февраля 2019 года нотариус сам должен отправить в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется.

Пошаговая инструкция продаже доли

  1. Определитесь с ценой и предложите купить свою долю другим владельцам недвижимости. В случае согласия оформляйте сделку купли-продажи доли. Если соседи по квартире не планируют выкупать вашу часть жилья, то отказ нужно оформить письменно у нотариуса.
  2. Найдите другого покупателя. Для этого обратитесь к услугам риэлтора или самостоятельно подайте объявление о продаже доли. Это можно сделать через печатные СМИ и интернет ресурсы: Авито, ЦИАН, Mirlvartir.ru и другие базы недвижимости.
  3. Выберите нотариуса. Вы можете обратиться к специалисту ближайшей нотариальной конторы или найти нотариуса по отзывам и рекомендациям знакомых. Оценивайте качество его работы, так как тарифы на услуги почти одинаковы во всех нотариальных фирмах.
  4. Подготовьте необходимые документы. Их перечень можно получить у нотариуса или на сайте госуслуг. Если вы еще не отправили уведомление о продаже доли другим собственникам, то нотариус может предоставить такую услугу. Он же оформляет продавцу свидетельство об отправке уведомлений.
  5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи доли в квартире. Обговорите с покупателем условия сделки: цена доли в квартире, способ и срок оплаты и т. д. Если у вас или покупателя есть дополнительные условия, к примеру, вы обязуетесь освободить жилплощадь через две недели после совершения сделки, отметьте это в соглашении.
  6. После подписания договора нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Подача документов — обязанность специалиста нотариальной конторы, то есть вам не нужно дополнительно оплачивать эту услугу. Срок регистрации составит от трех до семи дней.
  7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Если отправкой уведомлений о продаже доли другим владельцам квартиры занимался нотариус, то вам придется оплатить и эту услугу. Обычно нотариальный тариф составляет 2-2, тыс. рублей.
  8. Заберите документы у нотариуса после регистрации. Имейте в виду, специалист нотариальной конторы не обязан извещать клиентов о получении документов. Поэтому лучше периодически справляйтесь о готовности по телефону.

Часто задаваемые вопросы

Как делится жилье при разводе по новому закону?

Нажитое в официальном браке имущество считается совместной собственностью. При разделе каждому супругу достается половина этого имущества. Впрочем, муж и жена могут поделить вещи и недвижимость заранее, оформив брачный договор или соглашение. Если не получается договориться мирно, вопрос решают через суд.

Как делится квартира при разводе, если собственник муж и есть дети?

Квартира, приобретенная в браке, считается общим имуществом супругов. Независимо от того, кто является собственником по документам, жилье делится пополам. Согласно ст.39 СК РФ, возможен другой порядок раздела имущества при разводе. Суд может изменить доли супругов, исходя из интересов детей. Кроме того, вещи несовершеннолетних не подлежат разделу и передаются супругу, с которым проживают дети.

Какое имущество не подлежит разделу в случае развода?

Разделу не подлежит имущество, приобретенное до брака, полученное в наследство или подаренное кем-либо. К примеру, если мужчина купил себе квартиру, а потом женился, супруга не сможет претендовать на жилье при разводе. Вместе с тем, не делят между супругами личные вещи: средства гигиены, одежду и обувь.

Кому достанется квартира при разводе, если есть дети?

Суд может отойти от равного раздела имущества, если в семье есть дети. Ст.39 СК РФ предполагает иное распределение долей относительно интересов детей. Так, супругу, с которым останутся дети, могут выделить большую долю в квартире по сравнению со вторым супругом.

Источники

  • https://egrn-reestro.ru/articles/kak-delitsya-imushchestvo-pri-razvode-s-detmi
  • https://www.raiffeisen-media.ru/nedvizhimost/kak-delit-ipoteku-pri-razvode/
  • https://J.Etagi.com/stati/instrukcii/kak-prodat-kvartiru-posle-razvoda-es/
  • https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2020/11/17/kak-prodat-dolyu-v/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: