Продажа квартиры после развода по доверенности жены, как продать совместно нажитую недвижимость без согласия супруга

Как продать квартиру после развода, купленную в браке

Продажа квартиры после развода – одна из наиболее распространенных задач, с которой сталкиваются бывшие супруги. Раздел имущества – это сложный процесс, требующий внимательного подхода и знаний в области недвижимости. В данной статье мы рассмотрим, как правильно оформить продажу квартиры после развода и какие нюансы следует учесть.

Как после развода делится собственность бывшей пары

Причины для расторжения брака могут быть абсолютно разными. Во всех случаях процесс развода, как правило, является стрессом для обеих сторон. Разводящаяся пара желает днем раньше получить свидетельство о прекращении брачного союза. Поэтому процедуру разделения совместно нажитого имущества очень часто откладывают.

Собственность не делится только в том случае, если одна сторона приобрела его до свадьбы. Или если родители супруги подарили ей деньги на покупку квартиры, и сохранены доказывающие документы.

Если недвижимость была получена по наследству или в подарок, но вторая половина за годы совместной жизни много вкладывала в данную недвижимости, то по постановлению судьи эта собственность перейдет в группу обще нажитого имущества.

Если жилплощадь была куплена супружеской парой после дня свадьбы, но один из них в течении совместной жизни не работал, причем без уважительной причины, наносил вред недвижимости, и это все можно доказать документально, то по постановлению суда недвижимость переходит к первому супругу.

Существует понятие срока давности по разделению общего имущества, который составляет три года. Этот момент часто вводит в заблуждение экс-супругов, потому что многим кажется, что если вторая сторона не предъявила каких-либо требований, то после развода, с собственностью они могут делать все что захотят. Но в реальности трехлетний срок начинается с того момента, когда как один из сторон узнал о том, что было совершено правонарушение по отношению к его собственности.

Деление собственности при наличии ребенка

В некоторых случаях бывшие супруги согласны продать квартиру, но они должны решить вопрос, связанный с тем, что кроме них в квартире прописаны их общие дети. Подобными делами занимаются органы опеки. В их обязанности входит контроль за тем, чтобы во время разделения квартиры не были нарушены права несовершеннолетних детей. В новой жилплощади детям должно принадлежать столько квадратных метров, сколько принадлежало в старой квартире.

Например, семейная пара владеет жилплощадью, в 50 квадратных метров. Здесь прописаны супруги с двумя несовершеннолетними детьми. При продаже данного жилья, невозможно приобрести 2 новые квартиры. Кроме того, нет такой возможности продать собственность и поделить деньги. Полученных денег слишком мало для того, чтобы купить новую жилплощадь.

В подобных ситуациях возможны следующие варианты:

  1. Экс-супруга остается жить в квартире, со своими несовершеннолетними детьми и платит бывшему мужу половину стоимости квартиры.
  2. Бывшая супружеская пара продолжает жить в общей квартире до того момента, пока дети не станут совершеннолетними.
  3. Вместо доли от квартиры супруг забирает себе иную ценную вещь из общей собственности.

В некоторых случаях судебная инстанция может встать на сторону родителей, у которых остаются дети, несовершеннолетнего возраста, отдав им наибольшую долю собственности. Причиной может послужить инвалидность детей или родителя, минимальная прибыль и другие тяжелые обстоятельства, которые анализируются индивидуально. Для успешного исхода дел очень важны документы, подтверждающие требования истца, которые суду должен представить заявитель.

Для ведения подобных дел требуется много информации. Например, о прибыли родителей, с которым остаются дети, о наличии у родителя иного места обитания и так далее. Будет целесообразнее перед продажей жилплощади обратиться к юристу, который ответит на возникшие вопросы.

Как продать совместную собственность

Сделка с недвижимостью считается произведенной только после ее государственной регистрации. Продавец и покупатель сдают документы в Росреестр (в том числе через МФЦ или нотариуса). Бумаги проверяются, и только после этого права получает новый собственник. Для каждой категории договора устанавливается свой перечень необходимых документов. О том, в каких случаях обязательно оформлять нотариальную сделку купли-продажи квартиры, подробнее можно прочесть в этой статье.

Чтобы продать квартиру, купленную в браке, нужно предоставить:

  • паспорта сторон;
  • договор;
  • квитанцию об оплате пошлины;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • согласие супруга.

Согласие оформляется в нотариальной форме. Собственноручно написанный вариант не подойдет.

Есть лишь одно исключение, когда согласие супруга не требуется – если он также формально записан в качестве собственника и сразу выступает стороной договора. Предполагается, что он, как участник сделки, уже выступает за.

Когда нужно согласие супругов на сделку с недвижимостью

Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.

Однако в некоторых случаях всё же придётся получить специальный документ, подтверждающий, что члены семьи знают о сделке и поддерживают её, — согласие супругов на сделку.

Например, согласие точно понадобится, если мы говорим о госрегистрации каких-либо действий с общей недвижимостью: кроме привычного договора купли-продажи это может быть оформление ипотеки, договор аренды сроком более года, а также договор уступки прав требования по ДДУ. В общем, любая существенная сделка, влияющая на финансовое состояние семьи, требует документ.

Пример: у пары в собственности сразу несколько квартир. Если жена решает продать одну из них, она обязана получить согласие супруга на сделку с недвижимостью. То же самое происходит и в обратной ситуации, когда кто-то из пары планирует купить жильё или взять ипотеку: распоряжаться имуществом супруги будут вместе даже после развода.

Однако в этой сфере очень много нюансов: каждая сделка уникальна. Поэтому юристы рекомендуют консультироваться со специалистами в каждом конкретном случае.

Пример: супруги решают сделать совместный капитальный ремонт в доме, который был куплен одним из них ещё до брака (выходит, это не совместная собственность). После свадьбы захотелось перекрасить стены, сменить кухню, да ещё и надстроить второй этаж. Итоговый вариант не понравился, и на семейном совете было решено продать жильё — в такой ситуации тоже потребуется разрешение второго супруга, ведь на улучшение жилья тратился совместный бюджет.

Инструкция: как оформить согласие супруга на сделку

Так как оформить нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости? Это несложно, и самостоятельно ничего придумывать не нужно: документ оформляется у нотариуса.

Поэтому всё, что нужно — записаться к нотариусу, и об этом лучше позаботиться заранее, чтобы избежать долгих очередей.

С собой потребуется взять:

  • паспорта,
  • договор на квартиру,
  • брачный контракт (если он есть),
  • свидетельство о браке,
  • документ, подтверждающий дееспособность обратившихся, — но это нужно не всегда.

В назначенное время нотариус проверит подлинность документов и расскажет, зачем вообще вам нужен подобный документ и какие могут быть последствия в случае неисполнения супругом своих обязательств. Дело в том, что финансовые обязательства также делятся между супругами, как и права собственности. А значит, в случае оформления, например, ипотеки на жену, обязанность её выплачивать в случае форс-мажоров перейдёт на мужа. Проще говоря, если жене платить станет нечем, муж обязан будет погасить кредит сам. Нотариусы столичного региона часто просят на камеру подтвердить, что вы ознакомились со всей этой информацию, — не пугайтесь.

Как правило, для каждой сделки существует своя форма согласия. Но нотариус в любом случае должен составить документ так, чтобы он легко читался и был понятным. Он же укажет паспортные данные стороны, которая даёт согласие, её место жительства и пропишет характеристику сделки, для которой выдаëтся согласие: например, продажа или приобретение жилья. Такой документ обязательно подписывается нотариусом и оформителем. Далее идём оплачивать пошлину по прайсу нотариальной конторы.

У подобного согласия нет конкретного срока действия, однако его можно установить, указав даты и другие условия в документе. Уточним, что все цифры должны быть не только записаны знаками, но и расшифрованы словами.

То есть тратить много сил и времени на оформление не придётся, зато в дальнейшем такое нотариальное согласие поможет избежать проблем.

Форма документа

О необходимости получения одобрения партнера при продаже квартиры после развода говорится в ст. 35 СК РФ. Оно понадобится в ситуациях, когда в документах указан один владелец. Фактически же жилплощадь приобретена во время нахождения владельца в браке, то есть квартира является совместным приобретением мужа и жены. Несмотря на то, что супруг(а) владельца в качестве собственника не зарегистрирован(а), права на квадратные метры у него (нее) имеются.

Бланк согласия на продажу недвижимости можно скачать.

Soglasie-na-prodazhu-nedvizhimosti

Скачать

Указать на необходимость получения разрешения от брачного партнера собственника жилья могут штамп в паспорте и договор купли-продажи квартиры. Разрешение необходимо, если право собственности на жилье было зарегистрировано собственником в период семейных отношений.

Нет единой закрепленной законодательством формы согласия мужа или жены на передачу недвижимости. Документ составляется нотариусом с учетом рекомендаций к оформлению формы 2.1, предназначенной для односторонних сделок. Утверждена форма 2.1 Минюстом РФ, приказом № 313 2016 года.

В документе отражаются:

  • время и место;
  • полные данные лица, от имени которого составляется согласие;
  • регистрационные данные брачного свидетельства;
  • характеристика жилплощади, предназначенной к отчуждению;
  • факт согласия и условия, его сопровождающие;
  • факт наличия или отсутствия брачного договора (при наличии – условия относительно владения отчуждаемым жильем);
  • подтверждение того, что физическому лицу известны положения ст. 34–35 Семейного кодекса;
  • подписи физлица и нотариуса.

Стоимость услуги

Оплачивается госпошлина в размере 100 руб., установленная ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. Дополнительно оплачиваются нотариальные услуги, размер которых зависит от региона и составляет в среднем 1000 руб.

Что делать, если супруг не дает согласие

Заставить собственника распорядиться своим имуществом никак не получится. Он волен делать с ним то, что считает нужным. Поэтому без добровольного согласия супруга нельзя продать квартиру целиком. Остается только один вариант – раздел имущества.

Раздел производится одним из представленных способов:

  • в судебном порядке. Супруг, который хочет продать квартиру, подает исковое заявление. В стандартных условиях он может рассчитывать на половину от совместно нажитого;
  • через соглашение. Если супруг отказывается давать согласие, то вряд ли решится на раздел в добровольном порядке. Но если такое возможно, то реализуется через нотариуса. После соглашение о выделении долей используется в качестве основания при выделе доли в Росреестре.

В рамках судебного процесса, стороны могут прийти к общему мнению. В таком случае они заключают мировое соглашение. Оно не должно противоречить законодательству и нарушать права как участников суда, так и третьих лиц.

Вопрос о сроках

Бытует мнение, что по истечении трех лет после развода супруг, который по документам является собственником квартиры, вправе продать недвижимость без согласия бывшего партнера. Следовательно, покупатель может приобрести такой объект без каких-либо опасений.

Аргументируется подобная позиция следующим образом. Общий срок исковой давности – 3 года.

Если после официального разрыва отношений сторона не предъявила свои претензии на долю в совместной собственности в течение 3 лет, значит срок исковой давности будет пропущен. В удовлетворении иска откажут.

Однако на самом деле это мнение ошибочно, о чем говорит Постановление Пленума ВС №15 от 05.11.1998.

Согласно п. 19 этого документа течение трехлетнего срока давности отсчитывается не с момента прекращения брачных отношений, а с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав.

Продажа совместной собственности без согласия второго супруга – это и есть то самое нарушение прав, что дает основание фактическому совладельцу обращаться в суд и требовать признания сделки недействительной.

Никакого согласия: в каких ситуациях оно не нужно

Если в сделках с госрегистрацией согласие точно потребуется, то во всех остальных случаях оно, скорее всего, не пригодится.

Например, вы решаете продать двухкомнатную квартиру, которую купили ещё до брака/получили от бабушки по безвозмездной сделке — дарения, завещания или приватизации. Жильё вас полностью устраивало, капитальный ремонт не понадобился, а теперь вы хотите продать «двушку». При таких вводных согласие от партнёра не требуется.

Итак, когда согласие супруги или супруга на сделки с жильём требуется обязательно? Если коротко, то почти в любой сделке с недвижимостью, влияющей на общий материальный баланс супругов.

Однако при заключении брачного контракта супруги могут сразу закрепить право раздельной собственности и распоряжаться личным имуществом, как им захочется. А в случае развода не придётся тратить нервы, время и деньги на раздел совместно нажитых квадратных метров.

Деление приватизированных и ипотечных квадратных метров

По-другому обстоит дело с разделом приватизированного имущества. В такой ситуации недвижимость делится согласно долям, обозначенным в договоре приватизации. Если жилье было приватизировано на двоих супругов, то при расторжении брака оно будет разделено поровну. Если же в приватизации принимали участие несовершеннолетние отпрыски пары, то жилье будет поделено с учетом их долей, переходящих до момента совершеннолетия детей в распоряжение родителя, с которым они будут проживать.

Квартира, находящаяся в ипотечном кредитовании, подлежит разделу так же, как и остальное имущество супругов, то есть поровну между мужем и женой. Исключение составляют лишь случаи, когда для ее приобретения был использован материнский капитал или государственная дотация в виде военной ипотеки. Тогда между мужчиной и женщиной будут делиться лишь средства, вложенные в покупку без учета госвыплат.

Если при разводе судом были выделены доли каждого собственника или в ситуации с приватизированным жильем одна из сторон хочет продавать свою часть квадратных метров, первоочередное право на сделку купли-продажи принадлежит второму владельцу. Продающая сторона должна уведомить его о своих намерениях и предложить образец договора купли-продажи квартиры при разводе с четко обозначенной стоимостью.

На обдумывание и поиск денежных средств второй стороне дается один месяц, по истечении которого гражданин должен либо приобрести долю у бывшего супруга, либо отказаться от нее в письменной форме. Но если станет известно, что сторона-продавец предложила покупателю цену меньшую, нежели бывшему супругу, тот имеет право на оспаривание заниженной стоимости при продаже недвижимости при разводе и на требование признать данное соглашение недействительным.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Помните, продать долю возможно на тех же условиях и цене, которые были предложены вашему супругу. Если продадите дешевле, это будет основанием к оспариванию сделки.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Продажа жилья между супругами

Если продажа квартиры осуществляется только между двумя бывшими супругами, никакого согласия на проведение сделки можно, естественно, не получать. Но такая ситуация возможна, только если в недвижимости предварительно выделены доли каждого и это выделение зарегистрировано в Росреестре. Т.е. по факту после определения долей квартира перестанет считаться совместной собственностью супругов. И правила, зафиксированные в СК РФ, на нее не будут распространяться.

Возможные сложности и пути их решения

Вполне вероятно, что вам придется доказывать факт того, что вы внесли определенную долю личных средств для того, чтобы облагородить жилищную площадь. Это можно сделать при наличии соответствующих подтверждающих документов.

При вступлении в брак заключайте контракт. Это позволит каждой стороне обезопасить личные интересы.

Развод — всегда неприятный и порой продолжительный процесс. Помимо сильного эмоционального потрясения, придется пережить еще немало трудностей. К таким можно отнести раздел совместно купленного имущества, особенно недвижимого.

Здесь есть большое количество своих нюансов. Если супруги решили без привлечения посторонних лиц разделить квартиру, то это не займет много времени. А вот тем, кто отказывается пойти на этот шаг, придется очень непросто.

Судебная практика

При реализации общего владения получение разрешения партнера необходимо, с учетом ст. 35 СК РФ. Если оно не получено и сделка совершена без ведома мужа или жены, это грозит обращением в суд стороны, не давшей одобрения на продажу. Обратиться в суд пострадавшая сторона вправе в течение года с момента, как ей стало известно о нарушении ее прав. В судебном порядке возможно признание сделки с жилплощадью недействительной.

Примером служит рассмотрение дела № 2-1721/2017 Пермским судом 31 июля 2017 года. Истец (муж) обращается в суд с целью признания недействительной сделки, совершенной женой без его ведома. Суд указывает, что сделка может быть признана недействительной только если будет доказано, что другая сторона заведомо знала о несогласии. Также суд указывает, что отсутствие надлежащим образом оформленного нотариусом согласия не служит подтверждением того, что партнер возражал против совершения сделки. По данному делу истцу отказывают в удовлетворении заявленных требований за истечением сроков исковой давности.

Продажа совместно нажитого имущества после развода в вопросах и ответах

К юристам в сфере семейного права вопросы о распоряжении общей собственностью поступают регулярно. Далеко не все супруги досконально знакомы с тонкостями нынешнего законодательства.

В результате совершенные поспешные действия с нажитым имуществом оборачиваются далеко идущими последствиями. Судебные разбирательства отнимают не один месяц с затратами на адвокатов, экспертов. Личностные конфликты также никто не отменял.

Из сказанного следует, что перед принятием решения имеется необходимость проконсультироваться со специалистами. Некоторые разъяснения от них приведены ниже.

Чем грозит покупка квартиры, если продавец не предоставил согласие бывшего супруга

Несколько месяцев назад приобрел трехкомнатную квартиру в подходящем районе и по привлекательной цене. Однако бывшая жена продавца подала иск о признании договора недействительным, поскольку он подписан без ее согласия. Как лучше всего поступить?

Вячеслав, г. Москва.

Прежде всего, необходимо в возражениях написать о том, что об отсутствии одобрения не было известно и просить признать себя добросовестным приобретателем. Тогда повышается вероятность того, что иск удовлетворен не будет.

Но не следует сбрасывать со счетов и другой сценарий. По нему квартира возвращается продавцу назад. Он, в свою очередь, обязан вернуть полученные деньги.

Что делать, если бывшая жена продала квартиру в общей собственности

Развелись с супругой уже год назад, но имущество не делили. Сейчас узнал, что она без моего согласия продала квартиру, приобретенную в браке. Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в такой ситуации, если бывшая жена не идет на контакт?

Антон, г. Балашиха.

На выбор имеется два варианта. Первый заключается в признании договора купли-продажи недействительным. На подачу иска отводится год с момента появления информации о сделке.

Когда же вопрос с жильем остро не стоит, у бывшего супруга есть право требовать половину вырученной суммы. Правда, такой путь предполагает уплату госпошлины в большем размере.

Развелась с мужем 4 года назад, при продаже дома нужно его согласие

Почти пять лет не состою в браке с бывшим супругом. В период отношений построили дом в деревне, который планирую в скором будущем продать. Подскажите, требуется ли получение одобрения. Заранее спасибо!

Екатерина, г. Люберцы.

Вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента разрыва семьи, собственность (дом) продолжает оставаться общей. Соответственно, требуется согласие от бывшего супруга на совершение сделки, причем нотариальное.

Если его получить нет возможности, подается иск о разделе имущества. Сроки давности нарушены не будут. После вступления решения в силу продать можно будет только половину дома. Вторая же его часть сохранится за бывшим спутником жизни.

Как продать квартиру, если бывший супруг осужден и в разводе

Подскажите, как поступить в следующей ситуации. Муж за тяжкое преступление осужден к лишению свободы на 10 лет. Развод с ним оформлен через ЗАГС. В браке купили однокомнатную квартиру, которую планирую продать. Как лучше поступить? Рекомендуем!  Юридическая консультация по разводу и разделу имущества

Любовь, г. Внуково.

Выходов из сложившейся ситуации существует несколько. Но забегая наперед, стоит сказать, что просто так продать жилье не получится. Самый простой сценарий – получить согласие от мужа, удостоверенное руководством исправительного учреждения. Правда, половину вырученных от продажи денег придется отдать супругу.

Когда же этот способ не подходит, ничего не остается делать, как подавать иск в суд на раздел жилого помещения. Факт лишения свободы бывшей второй половины не будет помехой в распределении собственности.

Может ли бывшая жена продать свою долю в квартире без согласия бывшего мужа

Столкнулся с такой жизненной проблемой. Во время существования брака приватизировали с супругой квартиру поровну. Сейчас она хочет продать свою часть. Интересует, какие права имеются у меня?

Петр, г. Москва.

В этом случае действуют нормы не Семейного, а Гражданского кодекса. Основной является статья 250. Она говорит о том, что другой субъект общедолевой собственности обладает преимущественным правом на приобретение доли в имуществе.

Механизм в основных чертах выглядит так. Продавец делает официальное письменное предложение другим совладельцам. В свою очередь они в течение месяца совершают покупку или оформляют отказ у нотариуса от своего права.

Если использован материнский капитал, нужно ли согласие бывшего мужа

Развелись не так давно с супругом. Из нажитого имущества осталась квартира с материнским капиталом, оформленным при рождении второго ребенка. Сейчас обстоятельства заставили продать жилье. Как все сделать в рамках закона?

Валентина, г. Красногорск, Московская область.

Начать следует с того, что приобретенная по материнскому капиталу недвижимость не относится ни к общей, ни к личной собственности супругов. Квартира распределяется в долевом соотношении между родителями и детьми. Соответственно, ст. 35 СК РФ здесь не применяется.

Вместе с тем, объектом продажи будет не все жилое помещение, а отдельная доля в нем. Далее вступают в силу правила уже описанной выше ст. 250 ГК РФ.

Источники

  • https://dzen.ru/a/X9M48fcqjD7y5O8Z
  • https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/suprug-uklonyaetsya-ot-dachi-soglasiya-na-prodazhu-kvartiry
  • https://realty.ya.ru/journal/post/ona-skazala-da-kogda-neobhodimo-soglasie-suprugov-na-sdelku/
  • https://lawkin.ru/razvod/prodazha-kvartiry
  • https://dzen.ru/a/X58QYR-fc3mSdSxU
  • https://prorazvod.com/chto-delat-esli-muzh-ne-daet-prodat-kvartiru-posle-razvoda/
  • https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html
  • https://razdel-imushhestva.org/sovmestnoe/mozhet-li-odin-suprug-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-vtorogo.html
  • https://prozakon.guru/semejnoe-pravo/razvod/razdel-imushhestva/prodazha-kvartiryi.html
  • https://sud-isk.ru/o-razd/prodazha-kvartiry-bez-soglasiya-supruga.html

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: